专访 | 澳洲房市要泡沫？其实现在才是房市的正常时期

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前言

从澳洲权威房产研究机构CoreLogic发布的4月份房价指数报告来看，截止4月30日，全澳首付城市房价出现放缓。

“2018年前4个月全澳房价出现调整，涨幅放缓甚至部分城市出现负增长。这是不是意味着澳大利亚的房市涨到了瓶颈？未来很长一段时间将会出现走平呢？”

“在我看来，现在才是澳大利亚房市的正常时期，前两年的大幅上涨纯属意外。”

以上是我与华信地产创始人Jerry Chen的一段对话。作为在这个行业中深耕数十年的专业人士，我相信他丰富的经验是再多的数据分析也无法代替的。正值澳大利亚房市调整时期，澳洲财经见闻约到了他来分享下对澳洲房产市场的看法，希望可以让处在困惑阶段的你对当前及未来澳洲房地产市场走势有个全面了解。

右1: 华信创始人兼董事长Jerry Chen

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一、最新房价走势

二、房市的正常时期

三、澳大利亚拥有较为稳定的投资环境

四、澳洲市场上房屋缺口依然存在

五、长线投资是关键

一

最新房价走势

房地产这个行业一直是我们密切关注的，要知道它在澳大利亚经济中占有非常重要的地位，不考虑银行贷款，单单2017年房产的买卖为GDP增长贡献了12%的份额。

在访问Jerry之前，我也做了最新的数据调研。

截止5月20日，过去一周澳大利亚各大首府城市（包括悉尼和墨尔本内）房价表现趋稳定。

CoreLogic数据显示，澳大利亚五个主要首府城市的平均房价没有变化。

悉尼和墨尔本房价自2010年最高点后，涨幅也是出现了放缓，悉尼房价上涨了60.7%，而墨尔本房价上涨43.7%。

悉尼、墨尔本和布里斯班作为澳大利亚最大的3个房地产市场 ，它们的房价中位数与一年前几乎没有变化。

正如你所看到的那样，数据显示澳洲房价放缓的这个趋势，何时才是个头？相信这也是大家所关心的，我针对这个现象询问了Jerry的看法。

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二

房市的正常时期

AFN：根据我们的调查数据显示，澳大利亚房价确实是从2016年高峰出现了放缓，这对你们的销售是否造成了影响？你觉得这种放缓还会持续多久？

Jerry：说实话有影响，但是影响不大。

首先需要确定一点：近2年确实是中国购买力方面推动了澳大利亚的房价增长。过去的1、2年，市场上出现排队买房的现象。但是，在澳大利亚市场上，这种现象是不正常的。

其主要原因是华人购房者的增加，当初澳洲政府并没有限制海外购房，中国方面对于资金出境把控的也没有现在这么严，所以造成了一批中国人在澳洲购房的热潮。

现在，房价高企，家庭负债达到历史新高，许多家庭已经陷入了经济困境。事实上，哪怕是燃气或其他商品的价格稍有上涨都会成为‘压倒很多家庭的最后一根稻草’。这并不是澳洲当局希望看到的现象。因此，从大局出发，澳洲政府以及央行需要压制房价的进一步上涨。

所以，也就有了我们现在看到的情况，各州政府对海外投资者征收附加印花税，不要小看附加印花税，对于有钱人来说或许并不特别在乎，但对大多数中产阶级而言，这是很大一笔支出。

如下图所示，经对海外人士和澳大利亚国内本地投资者收取的印花税进行比较，我们会发现海外人士的印花税成本实际非常昂贵。本次比较考虑了FIRB的申请费，并以2017年12月中位房价为基础。

以悉尼为例，海外人士购房需要支付的交易税费高达91,115澳元（印花税和FIRB申请费）。

除此之外，澳洲审慎监管局（APRA）对于银行贷款的干预也导致现在贷款变得越来越难，中国方面限制资金出境都是影响房价的因素。

“

总体来说，当前的房价下跌，是市场调和的必然结果。澳大利亚房市并没有出现泡沫，更准确的说，现在的房市才重回正轨。

”

三

澳大利亚拥有较为稳定的投资环境

AFN：Jerry，听说你最近经常跑美国？是打算到美国开展业务吗？2008年金融危机后，你觉得美国经济状况以及房市现在恢复的如何？

Jerry：确实如此。我们华信创立有11年的时间了，现在除了做房屋销售，还做物业管理，以及联合开发一些项目。

未来有考虑在美国发展业务，希望给华人投资者提供更加全面的投资机会。在我看来，美国经济恢复的还蛮不错的。不过，我注意到美国的流浪汉要远多于澳大利亚，在居民福利、就业以及人均工资上，澳大利亚是相当具备吸引力的。这也是为什么澳大利亚被世界公认为打工者的“天堂”，是全球底薪较高的国家。

当然，我主要考察的城市是纽约和波士顿，相比较而言，次贷危机对美国小城市的影响要远大于大都市，像纽约的房价受到次贷危机的影响微乎其微，并不像人们想象的那样跳崖式下跌。

AFN：对比澳大利亚房地产和美国房地产，它们之间有哪些本质上的区别？

Jerry：首先，你要清楚2008年全球次贷危机开始，澳大利亚房市反而是往上走。

虽然澳大利亚和美国都是发达国家，但还是有很大区别。美国当初贷款比较宽松，有没有首付都问题不大，可以100%贷款。

而澳大利亚一直以来在这方面的管理都比较规范和健康，买房要求你必须交20%首付或者更多，然后银行还会考察收入能力，才会放贷。

美国的物业税、地税非常高（每年便宜的地方1%左右，高的2%甚至更高），即使是父母送给你的房子，每年你要养的起房子才行。同时，物业税也要比澳洲要高1%。这样来看，最少2%就没有了。

举例

你买一套100万的房子，光物业税和地税就要最少交2万以上，这还不算其他费用。再考虑每个月还贷。那对于一个年薪7万左右的普通员工，也是需要承受巨大的压力。即使是在美国投资，你的房子租出去，你的租金也没办法去偿还贷款，只能你自己去还贷。

而澳大利亚则不同，澳洲房屋租金非常稳定，之前在4-5%，现在悉尼部分地区可能由于房价的上涨而出现小幅下滑，但租金也是可以偿还大部分贷款的。

政府出台的一系列措施，包括：负扣税、资本所得税折扣、首次置业者补贴，以及银行的低利率也是鼓励购房。

甚至，前段时间维州政府退出了全新的维州之家 （HomesVic）措施，可以资助1/4的房贷，和你一起买房。这个耗资5000万澳元的计划的主要目的是，通过减少房贷金额，以及需要的首付金额，让首次置业者进入市场变得容易一些。

这些是本质上的区别。

四

澳洲市场上房屋缺口依然存在

随着APRA加强对银行贷款的监管力度以及皇家委员会的调查，银行在放贷方面变得更加谨慎，其实不仅是买家受到贷款收紧的影响，现在开发商也借不到钱。如果去找基金或贷款机构借钱，会有很高利息，风险又大，不赚钱的生意大家都不会去做。

“

不过对于买家而言这也是好事，这种情况下，市场自然会过滤掉一批小型开发商，剩下来的自然是实力相对较强的开发商。

”

真正影响房价的因素是土地供应、建筑成本、人口增长以及财务状况和成本。

5月15日，澳大利亚统计局（ABS）公布的数据显示，澳大利亚总人口达24935389人，距离突破2500万大关仅差6.5万人。增长的速率相当于每84秒就增加一人。有望在下个月突破这一里程碑数字。

相比100年前的第一次世界大战期间，澳大利亚的人口总数已翻了5倍。

每周仅仅从中国到澳洲的飞机就有100班飞机左右。

“

伴随着人口的高速增长，当然需要更多的住房。所以，澳大利亚的房地产市场实际上还是处在供不应求的阶段。

”

AFN：在悉尼和墨尔本市场上，主要是哪部分人群在买房？

Jerry：前面我们提到了中国的购买力确实在一段时期内推动了房价走高。那在当前的这个市场下，本地澳洲人对于房屋的热情依旧很高，无论是买来自住还是投资。

“

不要小瞧澳洲本地的购买力，澳大利亚接近2500万人口，中国人才占了5%不到，再加上海外投资者受到限制，其实中国人影响力有限。

”

华信的客户群体中多半为澳洲当地的买家，各个年龄阶段的都有，上到退休的老年人，下到选择首次置业的年轻家庭。

还有许多来澳读书的留学生，在读书期间或者是毕业后留在了澳大利亚，家里会进行资助在这里买一套房。

要知道，澳大利亚是继美国和英国之后，全球第三大受欢迎的教育国家。

根据澳大利亚联邦教育部3月份公布的数据显示，2017年，澳大利亚共计招收了近80万名海外留学生，再度刷新单年最高涨幅纪录，这其中有超过35万人是进入澳大利亚的高校学习。

所以，澳大利亚市场上没有特别集中的购房人群，各个年龄阶段、各个层次的都有。

五

长线投资是关键

AFN：租房胜于买房，这个观点你同意吗？你如何看待投资者“买涨不买跌”的心理？

Jerry：我个人同意这种观点。要知道，不是每个人都买得起房的。但是，要具备长线的投资意识。

举例

一些年轻的夫妇，以当前十几万澳元的年收入在悉尼部分地区是无法负担得起一套房屋，就拿悉尼北区Chatswood为例，虽然买不起，但他们可以选择租房居住。

与此同时，选择在Chatswood周边购买一套投资房，周边的房价要远低于Chatswood中心价格。那这样的情况下，可以住在自己理想的地区，同时拥有一套房。

政府出台的一系列措施，包括：负扣税、资本所得税折扣、首次置业者补贴等等。这些政策都是利于购房的，要善于运用这些政策。

“

从历史的角度来看，进入21世纪之后，澳大利亚的房价是呈现持续上涨状态，8年左右翻一倍。

”

“买涨不买跌”只是少数人群，是短期投资的想法；其实无论是投资股票还是房产，都要考虑长线发展。尤其是房地产，短线是没有任何意义的，不会有涨有跌，现在开发商有一个清楚的预期，不着急卖，因此开发商不会两天就涨一次价格。

澳大利亚市场和中国的本质性区别是，买家付的首付不是进入到开发商的口袋，只有在成交的时候才能拿到钱，所以开发商没有必要一定要马上把所有盘全部卖完，如果2年盖好，完全可以在2年内卖完，甚至等到盖好后3年之内卖完都没问题。

并不是我们想象的那样开发商一定要在短期把所有盘全部卖出。

有的时候，你会被市场的假象带离轨道。

“

中国购房者有个习惯，他们其实并不是真正意义上的决策者！他们的朋友才是。往往朋友的一句话会让他们推翻所有之前的考量或者突然作出某些决定。

”

AFN：那从你专业角度出发，可以给首次置业者以及投资者们一些购房建议吗？

1

自己做专业调查

你的朋友可能是专业的，也可能是业余的，他们的意见只是他们的意见。买家还是要自己去做调查，请教专业的人士。不要排斥找房产销售咨询，我们可以根据买家的需求制定出最合适的方案。

2007-08年我创业的时候，还有做金融的朋友告诉我不要做房地产了，金融危机来了，市场要垮。他们占的角度不同自然接触到的东西不同，真正的从业人士才了解整个房地产市场行情。

2

资金准备到位

买房前一定要考虑资金是否已经就位，自己有多少的预算。期房就不说了，有着明确的价格。二手房的话要根据自己的预算降一个等级来考量。比如：你的预算是100万澳元，那你可能要考虑 80万-90万澳元的房子。

资金一旦出现问题，其他全都是空谈。

3

地理位置

地理位置很重要！房屋是否近交通设施，周边是否有生活购物中心，是否近学校等。说到学校，很多中国人在买房的时间会提到“学区房”这个概念，其实不必太纠结，房价的上涨必定是伴随着整个地区的上涨，不可能是某一栋房价涨了，周围都不涨。

此外，无论你的房屋是买来自住还是投资，未来你肯定会考虑出售的问题，那未来买家是澳洲当地人的可能性极大，因为中国人数量毕竟还少。

4

跟着政府规划走

前面我们提到了，真正影响房价的因素是土地供应、建筑成本、人口增长以及财务状况和成本。

这其中，政府的规划影响占了半数。“供应与需求”是相互呼应的，这也是经济学根本。

政府未来的规划推动就业人口的上涨，当地人口增加，需求自然会增多。

此外，要知道政府在规划可开发用地的时候是非常谨慎的，会经过多方考量。从某种意义上来说，政府已经帮你做了调查，所以，跟着政府规划走就对了。

END

房地产市场瞬息万变，没准前一秒是暴跌的噩耗，后一秒就出了个别房地产势态良好的新闻，其实买房就像一道选择题，没有绝对正确的答案，购房者不仅要通过各种渠道考察当地情况，提前了解自身情况是否符合澳洲购房优惠政策，而寻求靠谱地产销售的帮助，也会让投资变得事半功倍。

最后在问到“如果要入市，现在是好的时机吗？”的时候，Jerry表示，只要你的资金到位，任何时候都是好时机，随时可以入市。

希望仍然徘徊迷惘的你，可以听从自己的内心，做出当机立断的决定。

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